info@klbreal.cz

+420 775 719 359

Změna předkupního práva u nemovitostí a příležitost pro investory

Změna předkupního práva u nemovitostí a příležitost pro investory

Novelou občanského zákoníku došlo od 1. 7. 2020 v podstatě ke zrušení předkupního práva, tedy povinnosti nabídnout při zamýšleném prodeji části nemovitosti tuto ostatním spoluvlastníkům.  V případě, že jste nemovitost koupili a máte v úmyslu ji prodávat nebo darovat, není zde již povinnost svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků nabízet. Výjimky jsou zde pouze v případě, že se vznik spoluvlastnictví nedal ovlivnit nebo byla-li nemovitost, resp. podíl na ní, nabyt do vlastnictví bezúplatně, např. dědictvím, potom budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců. V tomto případě však platí, že po uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.

Podstata vlastnictví ideální části nemovitosti spočívá v tom, že nemovitost má více vlastníků, z nichž každému náleží ze všeho pouze jeho ideální podíl. Tento podíl hlasu má spoluvlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem, a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda všech spoluvlastníků.

Je třeba mít na paměti, že náklady, jejichž vynaložení je nutnou podmínkou pro zachování společné věci, jsou povinni platit všichni spoluvlastníci, bez ohledu na to, zda věc užívají, či nikoliv, a nejsou-li dohodnuti jinak, je v jejich vzájemném vztahu podíl na platbách dán výší jejich spoluvlastnických podílů. Sem patří zejména náklady spojené se správou domu a pozemku. To znamená, že i případě, že v nemovitosti nebydlím, mám povinnost hradit např. i náklady za topení.

Do nepříjemné situace se spoluvlastník může dostat v případě, že se některý z dalších spoluvlastníků ocitne v exekuci. Exekutor může postihnout movité věci a případě, kdy v např. v rodinném domě bydlí více osob, je potom nezbytné exekutorovi prokazovat, které věci jsou ve vlastnictví konkrétních osob. Existuje sice proti postupu exekutora obrana, a to žaloba soudu na vyloučení nebo návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu adresovaná exekutorovi, ale tento postup je náročný časově i finančně.

V případě, že se spoluvlastníci na všech svých povinnostech a oprávněních a jejich míře dohodnout, je to ideální stav a samotná existence spoluvlastnictví není problémem. Ten však může nastat, koupí-li podíl na nemovitosti spekulant, který může začít vyvíjet nátlak a začne tak ostatním spoluvlastníkům znepříjemňovat život. Důvod koupě jeho podílu je motivován ziskem – koupit podíl hluboko pod tržní cenou a následně jej prodat za mnohem více, a to za použití nejrůznějších praktik: od žádosti o prodej podílu na nemovitosti na velmi nízkou cenu, zahájení investic do nemovitosti, z kterých potom bude po ostatních spoluvlastnících požadovat úhradu vynaložených nákladů až po krajní praktiky – nastěhování do nemovitosti např. osob bez domova.

Jako vhodné řešení se nabízí uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví, jedná-li se např. o rodinný dům, tak rozdělením domu na bytové jednotky, jde-li o pozemek, tak jeho rozdělením. Nenajdou-li spoluvlastníci řešení, se nabízí možnost obrátit se na soud s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví. Soud se musí v daném případě řídit zásadou, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví, a musí spor rozhodnout. A to tak, že nemovitost za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikáže a současně mu uloží zbylé vlastníky vyplatit, anebo nařídí prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky.

Kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva na nemovitost

Občanský zákoník stanovuje jako jednu ze základních náležitostí kupní smlouvy o koupi nemovité věci požadavek na písemnou formu této smlouvy. Předmětem kupní smlouvy je závazek prodávajícího odevzdat věc, která je předmětem koupě, kupujícímu, a umožnit mu nabýt vlastnické právo k ní, a na druhé straně závazek kupujícího věc převzít zaplatit prodávajícímu kupní cenu.

Mezi zákonné náležitosti kupní smlouvy tedy patří označení smluvních stran, kterými jsou kupující a prodávající. 

Dále je třeba nemovitost náležitě identifikovat, tedy označit tak, jak je evidována v katastru nemovitostí a nutné je také určit kupní cenu.

Nemovitými věcmi jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

V případě, že se převádí vlastnické právo k nemovitosti, které se povinně zapisuje do veřejného seznamu (katastr nemovitostí), nabývá se věc do vlastnictví až zápisem do takového seznamu, u nemovitostí tedy provedením vkladu vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí.

Kupní smlouva je přílohou takového návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Předkládá se pouze jedno vyhotovení kupní smlouvy, na kterém musí být úředně ověřeny podpisy prodávajícího i kupujícího.

Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je možné podat pouze na určeném formuláři (https://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx).

Formulář návrhu na vklad nemusí na rozdíl od kupní smlouvy obsahovat úředně ověřený podpis navrhovatele. Pokud se ovšem navrhovatel nechává zastupovat, tak podpis navrhovatele musí být na udělené plné moci úředně ověřen.

Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč.