od Petr Budzinski | Srp 14, 2022 | Nemovitosti, Společnosti
Nejdříve je nutné zkontrolovat smlouvu uzavřenou mezi stranami, zda obsahuje nějakou odchylku pro možnosti odstoupení od smlouvy. Pokud smlouva odstoupení neřeší, tak pak se použije obecný postup podle občanského zákoníku.
Občanský zákoník stanoví, že ten, kdo svoji povinnost řádně a včas neplní, je v prodlení.
Pokud je někdo v prodlení, tak druhá strana může požadovat buď:
• splnění vymáhané povinnosti,
• odstoupit od smlouvy za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem.
Pokud je prodlení podstatným porušením smlouvy je odstoupení možné okamžitě, ale je nutné to druhé straně oznámit bez zbytečného odkladu.
Pokud je prodlení nepodstatným porušením smlouvy je odstoupení možné, ale až po poskytnutí dodatečné přiměřené lhůty ke splnění.
Podstatným porušením smlouvy se rozumí porušení, které by vedlo k tomu, že by pokud by o takovém porušení druhá strana věděla při uzavření smlouvy, tak by smlouvu neuzavřela.
Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku, tj. k okamžiku uzavření smlouvy nikoliv k okamžiku odstoupení.
od Petr Budzinski | Srp 5, 2022 | Nemovitosti, Společnosti
Jakýkoliv projev vůle mezi stranami, který není jednoznačný by měly soudy zkoumat podle následujícího pořadí:
1. podle úmyslu (záměru) jednajícího, jestliže druhá strana takový úmysl (záměr) poznala nebo o něm musela vědět, jedná se vlastně o hledání záměru, které měly strany mezi sebou při projevu vůle. Pokud např. někomu převádím nemovitost a chci od něj za převod něco zaplatit, tak uzavíráme kupní smlouvu, kdy jedna strana ví, že dostane nemovitost, když zaplatí určitou částku a druhá strana ví, že za svoji nemovitosti obdrží kupní cenu, i když takové jednání třeba nazvu darováním.
2. Pokud není možné zjistit přímo úmysl jednajícího, tak by měl soud posuzovat, co by takovému jednání obvykle přikládala třetí osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při tomto posuzování se přihlíží k
a) praxi zavedené mezi stranami,
b) co projevu vůle předcházelo,
c) jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam projevu vůle přikládají.
3. První dvě metody posuzují konkrétní jednání osob a jejich praxi, tj. vychází se ze skutečností, které se skutečně staly a mohou být předmětem dokazování např. ohledně dohodnuté praxe mezi stranami, ohledně předchozích dohod apod. Pokud ovšem nelze v konkrétním případě zjistit úmysl nebo záměr jednajících, tak soud jednání posoudí způsobem, který by jednání přisoudila obvykle osoba, které by bylo jednání určeno, tj. vychází se z obvyklého jednání průměrné osoby.
Důležité je poznamenat, že pokud je jednání stran jednoznačné, tj. strany si převedou nemovitost a zaplatí kupní cenu, tak nelze takové jednání ani po dohodě stran interpretací měnit, tj. strany nemohou následně tvrdit, že praxe mezi nimi byla taková, že se nejednalo o kupní smlouvu, ale vlastně o darovací smlouvu apod.
od Petr Budzinski | Srp 4, 2022 | Nemovitosti
Skutečnou škodou na věci je újma, která spočívá ve zmenšení majetku poškozeného oproti stavu před škodní událostí, a která zároveň představuje hodnotu, kterou je nutné uhradit k uvedení věci do původního stavu.
Škodu lze určit:
• porovnáním obvyklé ceny před poškozením a obvyklé ceny po poškození,
• určením nákladů na uvedení věci do původního stavu.
Jako škodu, lze rovněž považovat i rozdíl mezi cenou věci, kterou by bylo dosaženo při prodeji v minulosti nepoškozené věci a cenou věci, u které kupující ví, že byla poškozena a opravena, a proto je i obvyklá prodejní cena nižší.
Cena může být nižší například proto, že kupující má obavu ze skrytých vad nebo vad, které se mohou projevit až časem nebo lze předpokládat, že rekonstrukce opravované věci bude nutné provést dříve než u věci, která nebyla opravována apod.
Vždy by tak mělo dojít k úplné reparaci škody. Například pokud dojde k vytopení bytu a byt sice bude po opravě obyvatelný, ale jeho tržní cena bude nižší než hodnota nevytopeného bytu, měl by poškozený obdržet i plnění na takto vzniklou újmu. Obdobně je nutné uvažovat i pokud se liší výše nájmu mezi vytopeným a nevytopeným bytem.
Ke snížení obvyklé ceny nemovitosti může dojít i v případě, že například někdo bez stavebního povolení postaví stavbu, která zhoršuje osvětlení nebo výhled z bytu apod.
Vždy je však, nutné pokud chceme uvažovat o náhradě škody, určit jaké zákonné ustanovení bylo porušeno, tj. jednání škůdce musí být protiprávní. Pokud by se jednalo o jednání, které není protiprávní a žádnou dohodu, zákon nebo předpis nebo mravy neporušuje, pak nelze o vzniku škody uvažovat.
od Petr Budzinski | Čvc 27, 2022 | Nemovitosti
Pokud nedojde k dobrovolnému vyklizení nemovitosti nebo k dohodě o způsobu vyklizení, musí si pronajímatel položit otázku, zda předmět nájmu požívá ochrany domovní svobody. Zejména u bytových prostor pak dojde k závěru, že nájemník, který je stále v bytě, je chráněn ustanovením o ochraně domovní svobody. Za těchto podmínek, tak není pronajímateli umožněno, i pokud nájemní smlouva umožňuje vyklizení pronajímatelem, aby sám bez souhlasu nájemce vyklidil předmět nájmu.
Pronajímateli vzniká právo po nájemci, který byt užívá i po skončení nájmu, požadovat úhradu za dobu, kdy nájemce předmět nájmu užívá i po skončení nájmu. Pronajímatel tak může podat žalobu na plnění a požadovat úhradu za dobu užívání nemovitosti nájemcem bez právního důvodu.
K samotnému vyklizení však musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení. Soudní poplatek za žalobu na vyklizení činí v roce 2022 částku 5.000,-Kč za každou nemovitou věc.
Pokud by se pronajímatel rozhodl vyklidit byt sám, vystavuje se riziku trestního stíhání za porušení domovní svobody.
Soud žalobu na vyklizení následně projedná a pokud dojde k závěru, že pronajímateli svědčí právo na vyklizení, tak vydá rozhodnutí, který rozhodne o povinnosti nájemce vyklidit předmět nájmu.
Pokud nájemce ve lhůtě stanovené soudem byt nevyklidí, tak opět pronajímatel nemůže sám byt vyklidit, ale musí podat ještě návrh na výkon rozhodnutí k exekutorovi.
Pronajímatel má rovněž možnost podat na nájemce, který byt nevyklidit ve stanové lhůtě určené soudem i trestní oznámení, a to za neoprávněné užívání cizí věci.
Exekutor je po podání návrhu na vyklizení a jeho pověření oprávněn provést vyklizení.
Bohužel dle judikatury Nejvyššího soudu nelze sjednat vykonatelný notářský zápis, kterým by byla stanovena povinnost vyklidit nemovitost při ukončení nájmu, proto nemovitostí, u kterých je dána ochrana domovní svobody nelze vyklidit jinak, než způsobem výše uvedeným.
od Petr Budzinski | Čvc 26, 2022 | Nemovitosti, Společnosti
Shromáždění SVJ může rozhodovat:
- na zasedání
- mimo zasedání (pozor hlasy nutné pro schválení se pak počítají ze všech hlasů)
Výbor SVJ nebo předseda SVJ (pokud není výbor) svolává shromáždění. Shromáždění by mělo být svoláno minimálně 1 ročně.
Členové SVJ, kteří mají více jak ¼ hlasů mohou výbor SVJ požádat o svolání shromáždění a výbor SVJ má pak povinnost svolat shromáždění.
Shromáždění SVJ může přijímat rozhodnutí na zasedání, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek s většinou všech hlasů. Dohodou ani stanovami nelze snížit většinovou účast, která je stanovena zákonem pevně.
K přijetí usnesení (pokud stanovy nestanoví jinak) pak postačuje nadpoloviční většina hlasů přítomných na zasedání, tj. nejedná se o nadpoloviční součet všech hlasů členů SVJ, ale pouze těch, kteří jsou přítomni na zasedání.
V určitých případech výslovně uvedených v občanském zákoníku se vyžaduje vyšší kvorum. Jedná se o případy:
- nuceného prodeje jednotky
- převzetí, přistoupení nebo zajištění dluhu předchozího vlastníka domu
- při rozhodování mimo zasedání (nutná nadpoloviční většina všech hlasů)
Na zasedání má každý vlastník právo požadovat po výboru SVJ podrobné vysvětlení k bodům, které mají být na zasedání projednány tj. např. při úvěru by měli být členové seznámeni se zněním úvěrové smlouvy, při rekonstrukci s veškerými údaji, kterých se rekonstrukce týká apod.
Všichni členové SVJ pak mají právo nahlížet do zápisu ze zasedání. Zápis by měl vyhotovit výbor SVJ do 30 dnů od skončení zasedání.
Zastoupení člena SVJ na zasedání je možné na základě písemné plné moci, a to jakoukoliv jinou osobou. Je možné mít rovněž na jednání advokáta na plnou moc, který zastupuje a hlasuje za člena, ačkoliv i tento člen bude na zasedání přítomen.
od Petr Budzinski | Čvc 18, 2022 | Nemovitosti
Každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu k nemovitosti jako celku. Pokud tedy jeden spoluvlastník má 1/3 nemovitosti a druhý je spoluvlastníkem 2/3 nemovitosti, tak i zisk z nemovitosti se dělí v poměru 1/3 ku 2/3 a obdobně je to i s náklady na údržbu a správu nemovitosti.
Pokud jeden spoluvlastník užívá nemovitost pouze pro své účely a brání druhému spoluvlastníkovi v užívání nemovitosti, pak takto poškozený spoluvlastník může požadovat, aby mu druhý spoluvlastník umožnil užívání věci a zároveň mu za dobu, kdy druhý spoluvlastník neoprávněné užíval celou nemovitost, vzniká právo na vydání bezdůvodného obohacení.
Právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniká i tehdy pokud spoluvlastník svou nemovitosti neužíval dobrovolně. Pouze pokud existuje mezi spoluvlastníky dohoda, že jeden spoluvlastník může nemovitost užívat v celém rozsahu nárok na bezdůvodné obohacení nevznikne.
