Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti

Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti – Prověrka faktického a právního stavu nemovitosti.

Níže uvádíme některé z oblastí, které doporučujeme při prověrce před koupi nemovitosti zkoumat. Rovněž i prodávajícím pro zajištění co nejvyšší ceny doporučujeme, aby se před prodejem nemovitosti zamysleli na právním a faktickým stavem nemovitosti a před vlastním prodejem připravili prodej takovým způsobem, aby nemovitost byl v bezvadném právním a faktickém stavu a bylo možné za nemovitost požadovat maximální cenu.

Níže uvádíme některý z okruhů důležitých pro posouzení stavu nemovitosti. 

• Napojení na inženýrské sítě a jejich kapacita
• Kontrola přístupu (vjezdu) k nemovitosti podle právního stavu zapsaného v katastru nemovitosti a porovnání se skutečným faktickým stavem v reálu na místě
• Zkoumání možnosti další výstavby a stavu podle územního plánu
• Posouzení územního plánu a zjištění, zda lze očekávat změnu územního plánu, která by se mohla dotýkat budoucího využití nemovitosti
• Kontrola statutu nemovitosti, zda se např. jedná o architektonickou památku nebo byla nemovitost postavena podle plánů, některého z významných architektů
• Zda je nemovitosti v památkové nebo jiné zóně se zvýšenou ochranou
• Jsou zde nějaké osoby, které mají k nemovitosti předkupní právo
• Je nemovitost předmětem nějakého soudního nebo jiného řízení (restituce, určovací žaloba apod.)
• Jaké movité věci jsou nutné pro provoz nemovitostí a nejsou součásti nemovitosti
• Porovnání skutečné výměry a zapsané výměry staveb i pozemků
• Kontrola, zda část stavby nezasahuje na cizí pozemek, který není předmětem prodeje
• Zda jsou a v minulosti byly splněny všechny podmínky pro převod nemovitosti např. smlouvy jsou podepsané oprávněnými osobami, při převodu byly dány souhlasy valné hromady, souhlasy dozorčí rady § 193 ObchZ,  § 196a ObchZ, 120a ObchZ, souhlas manžela, souhlasy zastupitelstva obce, došlo k zveřejnění záměru, finanční asistence, došlo k úhradě kupní ceny
• Posouzení a zjištění věcných břemen, které s nemovitostí souvisejí
• Kontrola skutečného užívání nemovitostí
• Prohlídka na místě, zda jsou na převáděných pozemcích např. nějaké do katastru nezapsané nemovitosti
• Posouzení kolaudační rozhodnutí a kontrola reálného stavu užívání nemovitost, zda je v souladu s vydaným kolaudačním rozhodnutím
• Kontrola katastrální operátu a digitalizace map
• Zjištění, zda je nemovitost předmětem pozemkových úprav
• Pokud má být nemovitost přestavována, posouzení zda je zde riziko možných archeologických nálezů
• Media – kontrola přípojek, kapacita a zjištění kdo je vlastníkem a v jakém rozsahu
• Ochranná pásma a jejich posouzení pro další nakládání s nemovitostí – např. železnice, kabely, optické kabely
• Posouzení, zda je nemovitosti v záplavovém území a dotazy na pojišťovny, zda je dána nějaká okolnost, pro kterou není možné nemovitost pojistit nebo bude účtováno zvýšené pojistné
• Zjištění co je příslušenstvím stavby, ve smlouvě je vhodné mít uvedené i veškeré příslušenství, které bude předmětem prodeje (např. studny, ploty, zpevněné plochy, do katastru nezapisované nemovitosti apod.)
• Zda k převáděným stavbám ještě plynou záruky nebo jiné odpovědnosti za vady a zda tyto záruky přejdou na kupujícího
• Provedení odhadu budoucích oprav, výtahy, kotelny, rozvody, ekologická zátěž, stavební materiály
• Zkontrolování zda je nemovitosti předmětem nějakých smluv, např. nájemní smlouvy a zda tyto smlouvy budou zavazovat i kupujícího, v jakém rozsahu, zda je nutné řešit již uhrazené kauce apod.
• Prověrka prodávajícího, zda není v exekuci, insolvenci, soudním nebo správním řízení
• Provedení testu insolvence, zda není prodávající v době převodu v úpadku