budzinski@klblegal.cz

+420 775 719 359

Změna předkupního práva u nemovitostí a příležitost pro investory

9. 6. 2022

Novelou občanského zákoníku došlo od 1. 7. 2020 v podstatě ke zrušení předkupního práva, tedy povinnosti nabídnout při zamýšleném prodeji části nemovitosti tuto ostatním spoluvlastníkům.  V případě, že jste nemovitost koupili a máte v úmyslu ji prodávat nebo darovat, není zde již povinnost svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků nabízet. Výjimky jsou zde pouze v případě, že se vznik spoluvlastnictví nedal ovlivnit nebo byla-li nemovitost, resp. podíl na ní, nabyt do vlastnictví bezúplatně, např. dědictvím, potom budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců. V tomto případě však platí, že po uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.

Podstata vlastnictví ideální části nemovitosti spočívá v tom, že nemovitost má více vlastníků, z nichž každému náleží ze všeho pouze jeho ideální podíl. Tento podíl hlasu má spoluvlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem, a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda všech spoluvlastníků.

Je třeba mít na paměti, že náklady, jejichž vynaložení je nutnou podmínkou pro zachování společné věci, jsou povinni platit všichni spoluvlastníci, bez ohledu na to, zda věc užívají, či nikoliv, a nejsou-li dohodnuti jinak, je v jejich vzájemném vztahu podíl na platbách dán výší jejich spoluvlastnických podílů. Sem patří zejména náklady spojené se správou domu a pozemku. To znamená, že i případě, že v nemovitosti nebydlím, mám povinnost hradit např. i náklady za topení.

Do nepříjemné situace se spoluvlastník může dostat v případě, že se některý z dalších spoluvlastníků ocitne v exekuci. Exekutor může postihnout movité věci a případě, kdy v např. v rodinném domě bydlí více osob, je potom nezbytné exekutorovi prokazovat, které věci jsou ve vlastnictví konkrétních osob. Existuje sice proti postupu exekutora obrana, a to žaloba soudu na vyloučení nebo návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu adresovaná exekutorovi, ale tento postup je náročný časově i finančně.

V případě, že se spoluvlastníci na všech svých povinnostech a oprávněních a jejich míře dohodnout, je to ideální stav a samotná existence spoluvlastnictví není problémem. Ten však může nastat, koupí-li podíl na nemovitosti spekulant, který může začít vyvíjet nátlak a začne tak ostatním spoluvlastníkům znepříjemňovat život. Důvod koupě jeho podílu je motivován ziskem – koupit podíl hluboko pod tržní cenou a následně jej prodat za mnohem více, a to za použití nejrůznějších praktik: od žádosti o prodej podílu na nemovitosti na velmi nízkou cenu, zahájení investic do nemovitosti, z kterých potom bude po ostatních spoluvlastnících požadovat úhradu vynaložených nákladů až po krajní praktiky – nastěhování do nemovitosti např. osob bez domova.

Jako vhodné řešení se nabízí uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví, jedná-li se např. o rodinný dům, tak rozdělením domu na bytové jednotky, jde-li o pozemek, tak jeho rozdělením. Nenajdou-li spoluvlastníci řešení, se nabízí možnost obrátit se na soud s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví. Soud se musí v daném případě řídit zásadou, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví, a musí spor rozhodnout. A to tak, že nemovitost za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikáže a současně mu uloží zbylé vlastníky vyplatit, anebo nařídí prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky.

0 komentářů

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Alena Škrábková

Alena, se specializuje na transakční právní záležitosti s více než 12 letou právní zkušeností s poradenstvím vlastníkům malých podniků a velkým korporacím v oblasti nemovitostí, obchodních a korporátních transakcí.

Související články

Pojištění – právní pomoc

Pojištění – právní pomoc

Proč vyhledat právní pomoc v případě nespokojenosti s pojišťovnou? V případě uplatnění nároku na pojistné plnění vzniká konflikt zájmů mezi pojištěným a pojišťovnou. Pojištěný chce získat maximální prospěch z pojištění. Pojišťovna je podnikající osobou, jejíž zájem je...

Odstranění a údržba dřevin na pozemku souseda

Odstranění a údržba dřevin na pozemku souseda

Je možné odstranit dřeviny, které rostou na sousedním pozemku a stíní nebo jinak zasahují na můj pozemek? Jedná se o častou otázku mezi sousedy, zvláště pokud nejsou vztahy mezi sousedy ideální nebo soused není k zastižení. Obecně nelze doporučit jednání svépomocí tj....

Další práva a doložky u kupní a darovací smlouvy

Další práva a doložky u kupní a darovací smlouvy

Při převodu nemovitostí je možné kromě věcných břemen sjednat i další doložky a upravit svá vzájemná práva dle svojí potřeby. Zástavní právo - obvykle se zřizuje ke zajištění pohledávky mezi stranami např. doplatek kupní ceny. Věřitel pak má možnost v případě, že...