info@klbreal.cz

+420 775 719 359

Věcná břemena u kupní a darovací smlouvy


Strany si mohou při sepsání kupní nebo darovací smlouvy upravit svá vzájemná práva dle svojí potřeby. Jedním ze způsobu úpravy kupní nebo darovací smlouvy může být sjednání věcného břemene. Věcné břemeno může být sepsáno samostatně nebo společně s darovací či kupní smlouvou.

Věcná břemena mohou být sjednána pouze ve smlouvě, kdy budou zavazovat pouze účastníky smlouvy nebo jako věcná břemena, které se zapisují do katastru nemovitostí a jsou pak účinné vůči všem a zavazují i budoucí vlastníky nemovitostí.


Níže uvádíme, některá obvyklá věcná břemena, která lze dále modifikovat podle konkrétních potřeb účastníků.

Služebnost užívání bytu – právo užívat byt pro osobní potřebu.


Právo volné dispozice s částmi domu – kromě práva na užívání bytu jsou zde práva rozšířena i o možnost nakládat se všemi ostatními částmi domu např. zahrada, garáž, kůlna, bazén.


Služebnost inženýrské sítě – právo zřídit, provozovat a udržovat vlastním nákladem na cizím pozemku inženýrské sítě např. vodovodní, kanalizační, energetické, optické apod. Součásti takového práva je právo vstupu na cizí pozemek za účelem prohlídky nebo údržby inženýrských sítí.


Právo opory cizí stavby – jedná se například o použití cizí zdi jako opěry pro vlastní stavbu.


Služebnost okapu – jedná se o právo svádět vodu ze své vlastní střechy na cizí nemovitost.


Právo na svod dešťové vody – zde se jedná o opačný případ, než u služebnosti okapu a jedná se o právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek.


Právo na vodu – může se jednat o práva čerpat jak dešťovou, tak vodu stojatou např. ve studni, rybníku na cizím pozemku. Oprávněný má právo na přístup na cizí pozemek za účelem získání vody.


Služebnost stezky a cesty – toto právo může stanovit konkrétní podmínky za jakých je možné cestu používat, zda pouze pěšky nebo motorovým nebo jiným vozidlem. Lze upravit podrobně a třeba u motorových vozidel lze určit i maximální rozměry a váhu motorového vozidla, které je oprávněno využít práva cesty. Rozsah služebnosti cesty může být určen i přímo v geometrickém plánu, tak aby byla jednoznačně určena cesta.


Výměnek – občanský zákoník v samostatných ustanoveních upravuje smlouvu o výměnku. Toto ustanovení bylo historicky využíváno zejména při darování nemovitosti, ve které vlastník bydlel, bydlí a chce po zbytek ještě svého života bydlet. Výměnek lze sjednat i formou věcného břemene, které má pak větší závaznost než pouhá smlouva bez věcných účinků. Kromě práva na užívání nemovitosti nebo části nemovitosti, lze ve smlouvě o výměnku upravit i další podmínky, aby měl výměnkář zajištěny práva k zaopatření na dobu života. Příkladem může být zajištění údržby nemovitosti, nákupy, úklid, stravování, péče apod.

Poznámka:
Výčet věcných břemen je pouze ukázkový a v není v občasném zákoníku stanoven taxativně. Strany si mohou mezi sebou upravit vztahy rozdílně a nejsou vázány výčtem věcných břemen v občanskému zákoníku. Je proto možné, aby si strany definovaly vlastní obsah věcného břemene, který nejlépe vystihuje situaci a dohodu mezi účastníky.

Smlouvu o zřízení věcného břemene Vám připravíme na míru a to po krátkém emailu nebo telefonickém rozhovoru, kdy s Vámi probereme Vaši představu a doporučíme nejvhodnější text a rozsah věcného břemene.

20 Komentáře

  1. Jaroslava K

    Dobrý den,chci se informovat,zda je možné a za jakých podmínek darovat synovi mou 1/2 nemovitosti se zahradou.Je možné darovat polovinu i s věčným břemenem pro babičku?Děkuji za informace .

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Darování ½ nemovitosti lze upravit ve smlouvě, takže s tímto není problém a součásti darovací smlouvy by bylo i zřízení věcného břemene pro babičku resp. pokud už věcné břemeno zřízeno je, tak darování to taky nebrání a je možné darovat i s věcným břemenem

      Pro přípravu smlouvy potřebujeme informace o nemovitostech, které se mají převádět – můžeme udělat i výpis z katastru pokud nemáte aktuální informace. Dále potřebujeme osobní údaje účastníků, dárce, obdarovaný a osoba oprávněná z věcného břemene (babička). U věcného břemene potřebujeme ještě rozsah tj. co přesně bude babička užívat, kdo bude hradit náklady na provoz nemovitosti a její opravy (tj. zda oprávěná z věcného břemene nebo vlastník), lze i určit, že běžné náklady hradí oprávněný a větší náklady např. nad 25.000,-Kč vlastník apod.

      Po obdržení informací Vám připravíme návrh kupní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí.

      S úctou

      Odpovědět
  2. Zdeněk

    Dobrý den, je možné zřídit věcné břemeno přítelkyni, pokud nemám zkolaudovaný dům?
    Děkuji

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      pokud je dům zapsán v katastru jako rozestavěná stavba. Tak je možné použít rozhodnutí Nejvyššího soud, 22 Cdo 1664/2010, který stanovil, že podmínkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene není kolaudace předmětu smlouvy. Věcné břemeno spočívající v právu užívání rodinného domku (či bytu v něm) lze zřídit i v době, kdy stavba dosud nebyla kolaudována. Vznikem smluveného práva užívání vzniká oprávněným osobám právní nárok, který budou moci realizovat až po veřejnoprávním schválení dokončené a faktického užívání k povolenému účelu způsobilé stavby. Tento judikát je možné aplikovat i na nyní platný občanský zákoník.

      Z tohoto judikátu, vyplývá možnost, zřídit věcné břemeno a to i zápisem do katastru nemovitostí ještě předtím, než je stavba zkolaudována, ale aby mohlo být zapsáno do katastru měla by být už v katastru zapsána, alespoň rozestavěná stavba.

      Další možností je zřízení budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene, kdy se strany zaváží, že po kolaudaci uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene.

      Takže ano, obecně lze uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene k nezkolaudované stavbě.

      S úctou

      Odpovědět
  3. Nikola

    Dobrý den, prosím o radu.
    Vlastníme s přítelem každý polovinu pozemku na kterém jsme postavili dům.
    Do domu jsem vložila 30% a on 70% financí.
    Nyní jsme před zapisem do katastru a před uzavřením manželství.
    Nevím jak řešit vlastniství domu.
    Je vhodná předmanželská smlouva.
    Děkuji za odpověď.

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      v daném případě, pokud zde není jiný důvod, tak by bylo řešením ještě před uzavřením manželství upravit spoluvlastnické podíly na stavbě, tak aby spoluvlastnické podíly odpovídaly vloženým prostředkům tj. vy budete vlastnit 7/10 a přítel 3/10 domu.

      S úctou

      Odpovědět
      • Milan

        Dobrý den.Chtěl jsem se zeptat,když si nechám napsat smlouvu o věcném břemenu,jedná se o část pozemku,musím před návštěvou právníka nejdříve pozvat geodeta aby změřil přesně tu část pozemku,která se stane věcným břemenem?

        Odpovědět
        • Petr Budzinski

          Dobrý den,

          Užívání pozemku Je možné upravit pouze ve smlouvě, např. o užívání pozemku, nebo o výpůjčce pozemku. Větší jistotu ale vidíme ve zřízení věcného břemene, které je zapsáno v katastru nemovitostí, tzn. pokud byste se dohodli, že věcné břemeno by se zapsalo k celému pozemku, ale užíval byste jen jeho část.

          S pozdravem

          Odpovědět
  4. Miroslava

    Dobrý den, prosím, chtěla bych se zeptat, jak je to s darovací smlouvou.
    Chtěla bych darovat svůj byt vnučce, ale…
    Vnučce je pouze 6let a v dotyčném bytě žiji já. Lze z mé osoby udělat břemeno ve smlouvě (na dožití)?
    A lze ve smlouvě nějak ošetřit, aby matka mé vnučky, po mé smrti a neplnoletosti vnučky, byt neprodala?
    Moc děkuji za odpověď.

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      darování a zřízení věcného břemene není problém sepsat. Ale problém je s věkem vnučky, kde by bylo nutné mít souhlas opatrovnického soudu za nezletilou, a to je proces, kde se musí kromě darovací smlouvy připravit návrh na soud, aby soud udělil souhlas s přijetím daru. Pak by se teprve mohl podat návrh na katastr a vlastnické právo by přešlo na vnučku. Pak je zde další problém, protože někdo musí za vnučku při správě nemovitosti jednat a to by byli v jednoduchých záležitostech zákonní zástupci (rodiče) a v podstatnějších věcech by za vnučku, opět musel jednat soud.

      Osobně s ohledem na věk vnučky mi přijde vhodnější ten byt nikoliv darovat, ale sepsat závěť nebo zřídit odkaz tj. pouze v případě Vaši smrti, by se vlastníkem stala přímo dcera tj. byt by nedědili zákonní dědicové podle zákona, ale byt by připadl přímo vnučce. U tohoto institutu je další výhoda, že můžete závěť kdykoliv měnit u darování to nelze. Pokud by se závěť udělala s notářem, tak je prakticky nenapadnutelná a závěť bude o notáře rovněž uložena, takže by nehrozilo, že by se závěť ztratila.

      Jsme Vám schopni připravit jak darování, tak závěť s notářem.

      S úctou

      Odpovědět
  5. Libor

    Dobrý den,
    po příjemné zkušenosti z poslední zakázky se na Vás opět obracím s prosbou o cenovou nabídkou na vyhotovení darovací smlouvy. Bližší popis k darovací smlouvě:
    1) Bude se jednat o převod 1/2 bytu z mého bratra na mne.
    2) Bratr nabyl podíl ke konci roku 2006.

    Děkuji a s pozdravem,

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Děkujeme moc za zprávu a cena by byla stejná jako u minulé smlouvy – 5000,-Kč plus DPH, pokud Vám to takto vyhovuje. K sepsání bude potřeba údaje o bytu a společných částech budovy a pozemku (ty jsou většinou na jiném LV) a pro jistotu i údaje o bratrovi, někdy nejsou v katastru ty nejnovější. Můžeme si případně udělat i aktuální výpisy z katastru, ale ty jsou placené, podle počtu stran, tj. katastr účtuje 50,-Kč za stránku. Budete tam chtít kromě darování ještě něco dopsat? Předkupní právo, věcné břemeno nebo něco jiného? Pokud by Vás ještě něco zajímalo, tak Vám mohu případně dnes odpoledne ještě zavolat.

      S úctou

      Odpovědět
    • Veronika

      Dobrý den. Potřebuji se poradit.Jak mám postupovat?Že sestrou vlastním s poloviny dům po naší mamince.Sestra půlku zdědila , já svou půlku koupila s věcným břemenem.Je na něm zřízeno věcné břemeno doživotní užívání mé maminky a jejího muže,který není našim otcem. Sestra ani on mi je nechtějí dát.Nedovolí mi po odstěhování prohlídku domů.Hlavně střechy zda tam nezatéká.Je to starý dům.Bude prý tam jezdit jednou do roka. Zrušit doživotní bydlení nechce.Nyní je před zimou.Pokud se dům nebude temperovat hrozí k poškození vodovodního řádu a topné soustavy. Jaké má povinnosti manžel mé maminky vyplývající z věcného břemene.Já mu v jeho právu nechci bránit.Maminka zemřela.Jaké právo mám já jako spolumajitelka?Co mohu dělat abych nedošlo k poškození a tím k znehodnocení mé poloviny domů.Sestra mi vyhrožuje,že dům zničí a pak jí svou půlku budu muset prodat za babku. Už se tak stalo u nemovitosti po našem otci.Děkuji za radu.

      Odpovědět
      • Petr Budzinski

        Dobrý den,

        děkuji za Váš dotaz. Z Vaší situace vyplývá několik právních otázek, zejména pokud jde o věcné břemeno doživotního užívání domu Vaší maminky a jejího manžela. Ráda bych Vám poskytla základní rady a postupy, jak se v této situaci zachovat:

        1. Věcné břemeno doživotního užívání: Věcné břemeno zřizuje oprávnění užívat nemovitost nebo její část. Váš problém je spojen s tím, že osoba, která má toto právo (manžel Vaší maminky), již nemovitost neužívá, ale nechce se tohoto práva vzdát. V tomto případě je možné zvážit, zda došlo k zániku účelu věcného břemene (užívání domu) tím, že se přestěhoval k synovi a nemá zájem se do domu vracet. Tento argument by mohl být využit při návrhu na zrušení věcného břemene soudem, pokud dohoda s manželem maminky nebude možná.
        2. Práva a povinnosti spojené s věcným břemenem: Oprávněný z věcného břemene by měl vykonávat své právo tak, aby neomezoval vlastníka více, než je nutné. Může být tedy požadováno, aby umožnil přístup do domu, zejména pokud jde o nutné opravy či údržbu, které jsou nezbytné pro ochranu majetku, např. temperování v zimě, kontrola střechy apod. Vlastník nemovitosti má právo chránit svůj majetek před poškozením.
        3. Vaše práva jako spoluvlastníka: Jako spoluvlastník domu máte právo na jeho užívání v souladu s podílem na vlastnictví a rovněž právo na ochranu svého majetku před poškozením. Pokud Vám sestra a manžel Vaší maminky odmítají poskytnout klíče a znemožňují přístup, můžete se domáhat svého práva soudně, zejména pokud hrozí poškození majetku. To zahrnuje i možnost žádat o vydání klíčů či přístup do domu za účelem údržby.
        4. Ochrana Vašeho majetku: Doporučuji zvážit možnost požádat o soudní zrušení věcného břemene s argumentací, že oprávněný již dlouhodobě nemá zájem dům užívat a svým jednáním může způsobit poškození majetku. Pokud by došlo k poškození domu zanedbáním péče, mohlo by to vést ke snížení hodnoty Vašeho podílu na nemovitosti.
        5. Hrozby ze strany sestry: Pokud Vám sestra vyhrožuje poškozením nemovitosti, jedná se o jednání, které může být kvalifikováno jako nekalé a může být řešeno i trestněprávně, například jako poškození cizí věci. Doporučuji veškerou komunikaci se sestrou dokumentovat, případně využít právního zastoupení k ochraně Vašich práv.

        V této situaci by bylo vhodné konzultovat konkrétní kroky s advokátem, který Vám pomůže nejen s vyjednáváním se sestrou a manželem Vaší maminky, ale také s podáním případného návrhu k soudu na zrušení věcného břemene či zajištění přístupu do domu. Rádi Vám v tomto ohledu pomůžeme a zajistíme, aby Vaše práva byla plně chráněna.

        Pokud byste potřebovala další asistenci, neváhejte nás kontaktovat. Vaše situace je složitá a vyžaduje profesionální přístup.

        Odpovědět
  6. Jitka

    Dobrý den,
    chci darovat dceři 1/2 nemovitosti a současně zřídit služebnost užívání této 1/2 nemovitosti pro mne a manžela. Druhou 1/2 nemovitosti vlastní syn bez omezení (dříve jsem mu darovala 1/2 nemovitosti). Je potřeba pro zřízení služebnosti souhlas syna?
    Děkuji

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Předpokládám, že jste spoluvlastníky ½. Pak ano budete potřebovat souhlas syna, protože o podstatných věcech rozhodují společníci společně a dále katastr bude chtít mít na smlouvě podpis obou spoluvlastníků.

      Věcné břemeno nemusí být na celé nemovitosti, lze ho definovat a napsat i tak, že se bude týkat pouze např. bytu v podkroví apod. tj. on bude mít jistotu, že v jeho části, kterou například užívá žádné věcné nebude a bude pouze v části kterou užíváte vy. Nemovitost lze i rozdělit na jednotky nebo pokud je reálně dělitelná a má například samostatné vchody lze nemovitosti i rozdělit tj. že nebude spoluvlastníky, ale každý bude vlastnit část nemovitosti. Tyto postupy jsou ale docela náročné a někdy nejdou provést hodně záleží o jakou nemovitost se jedná.

      V případě dotazů mi klidně zavolejte.

      S úctou

      Odpovědět
  7. Daniela

    Dobrý den mamka je vlastníkem chaty kde měl strýc věčné břemeno na dožití ,ale před x roky zemřel nicméně v katastru stále vecné břemeno je zapsáno mamka by totiž chtěla darovat chatu mě jelikož ona tam nejezdí ani ji neužívá
    Nebude nějaký problém a tím že je tam to věčné břemeno nebo máme napřed zažádat o výmaz? Předem děkuji za Vasi ochotu a odpověď

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      samotné darování i když je tam věcné břemeno by nemělo mít vliv na zápis do katastru. Převést by to nešlo pouze, pokud by tam byl zákaz zcizení apod. Katastr by to měl přepsat, ale zůstane tam věcné břemeno. To jak pak nutné zrušit – podáním s žádosti o výmaz a k tomu přiložit dokument o zániku věcného břemene, tady asi úmrtní list.

      S úctou

      Odpovědět
  8. Lukáš

    Dobrý den , chtěl bych se zeptat jak se dá zrušit věcné břemeno na dožití , když se babičce která my byt darovala zhoršil zdravotní stav a je nutné aby byla ve zdravotnickém zařizení nebo v domově pro seniory ???

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      děkujeme za Váš dotaz týkající se věcného břemene.

      Nejsnadnějším způsobem, věcné břemeno doživotního užívání zrušit, je uzavření dohody mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněným z věcného břemene. Dohoda o zrušení věcného břemene musí být písemná a musí být podána na katastr nemovitostí.

      Není-li dohoda možná, musí se jedna ze stran obrátit na soud. Ten však služebnost omezí nebo zruší pouze, pokud shledá, že zde existuje hrubý nepoměr mezi právem oprávněné osoby a omezením vlastníka. Pokud dojde ke zrušení, musí být oprávněné osobě vyplacena přiměřená náhrada. Hodnota věcného břemene doživotního užívání bude určena znaleckým posudkem.

      Velmi rádi Vám dohodu o zrušení věcného břemene a související dokumenty připravíme.

      S úctou,

      Odpovědět

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Související články

Dědictví a dědické řízení

Dědictví a dědické řízení

Proč je důležité mít advokáta při dědickém řízení? Dědické řízení může být často komplikované a vést k mnoha problémům, pokud není správně připraveno. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky vyplývají některé klíčové případy, které ukazují na časté chyby v...

Smlouva o dílo a na co si dát pozor

Smlouva o dílo a na co si dát pozor

Přemýšlíte o uzavření smlouvy o dílo? Než se do toho pustíte, je důležité si uvědomit, že smlouvy o dílo jsou složitou právní problematikou, která může mít velký dopad na vaše práva a povinnosti. Náležitosti smlouvy o dílo, kterým je potřeba věnovat pozornost: Smlouva...

Ochrana obchodního tajemství – klíč k vašemu podnikání

Informace představují jeden z nejcennějších aktiv vaší firmy, ochrana vašeho know-how, obchodního tajemství a důvěrných informací jenezbytná pro udržení konkurenční výhody. Co je obchodní tajemství? Obchodní tajemství zahrnuje informace, které nejsou veřejně známé a...