info@klbreal.cz

+420 775 719 359

Věcná břemena u kupní a darovací smlouvy


Strany si mohou při sepsání kupní nebo darovací smlouvy upravit svá vzájemná práva dle svojí potřeby. Jedním ze způsobu úpravy kupní nebo darovací smlouvy může být sjednání věcného břemene. Věcné břemeno může být sepsáno samostatně nebo společně s darovací či kupní smlouvou.

Věcná břemena mohou být sjednána pouze ve smlouvě, kdy budou zavazovat pouze účastníky smlouvy nebo jako věcná břemena, které se zapisují do katastru nemovitostí a jsou pak účinné vůči všem a zavazují i budoucí vlastníky nemovitostí.


Níže uvádíme, některá obvyklá věcná břemena, která lze dále modifikovat podle konkrétních potřeb účastníků.

Služebnost užívání bytu – právo užívat byt pro osobní potřebu.


Právo volné dispozice s částmi domu – kromě práva na užívání bytu jsou zde práva rozšířena i o možnost nakládat se všemi ostatními částmi domu např. zahrada, garáž, kůlna, bazén.


Služebnost inženýrské sítě – právo zřídit, provozovat a udržovat vlastním nákladem na cizím pozemku inženýrské sítě např. vodovodní, kanalizační, energetické, optické apod. Součásti takového práva je právo vstupu na cizí pozemek za účelem prohlídky nebo údržby inženýrských sítí.


Právo opory cizí stavby – jedná se například o použití cizí zdi jako opěry pro vlastní stavbu.


Služebnost okapu – jedná se o právo svádět vodu ze své vlastní střechy na cizí nemovitost.


Právo na svod dešťové vody – zde se jedná o opačný případ, než u služebnosti okapu a jedná se o právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek.


Právo na vodu – může se jednat o práva čerpat jak dešťovou, tak vodu stojatou např. ve studni, rybníku na cizím pozemku. Oprávněný má právo na přístup na cizí pozemek za účelem získání vody.


Služebnost stezky a cesty – toto právo může stanovit konkrétní podmínky za jakých je možné cestu používat, zda pouze pěšky nebo motorovým nebo jiným vozidlem. Lze upravit podrobně a třeba u motorových vozidel lze určit i maximální rozměry a váhu motorového vozidla, které je oprávněno využít práva cesty. Rozsah služebnosti cesty může být určen i přímo v geometrickém plánu, tak aby byla jednoznačně určena cesta.


Výměnek – občanský zákoník v samostatných ustanoveních upravuje smlouvu o výměnku. Toto ustanovení bylo historicky využíváno zejména při darování nemovitosti, ve které vlastník bydlel, bydlí a chce po zbytek ještě svého života bydlet. Výměnek lze sjednat i formou věcného břemene, které má pak větší závaznost než pouhá smlouva bez věcných účinků. Kromě práva na užívání nemovitosti nebo části nemovitosti, lze ve smlouvě o výměnku upravit i další podmínky, aby měl výměnkář zajištěny práva k zaopatření na dobu života. Příkladem může být zajištění údržby nemovitosti, nákupy, úklid, stravování, péče apod.

Poznámka:
Výčet věcných břemen je pouze ukázkový a v není v občasném zákoníku stanoven taxativně. Strany si mohou mezi sebou upravit vztahy rozdílně a nejsou vázány výčtem věcných břemen v občanskému zákoníku. Je proto možné, aby si strany definovaly vlastní obsah věcného břemene, který nejlépe vystihuje situaci a dohodu mezi účastníky.

Smlouvu o zřízení věcného břemene Vám připravíme na míru a to po krátkém emailu nebo telefonickém rozhovoru, kdy s Vámi probereme Vaši představu a doporučíme nejvhodnější text a rozsah věcného břemene.

12 Komentáře

  1. Jaroslava K

    Dobrý den,chci se informovat,zda je možné a za jakých podmínek darovat synovi mou 1/2 nemovitosti se zahradou.Je možné darovat polovinu i s věčným břemenem pro babičku?Děkuji za informace .

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Darování ½ nemovitosti lze upravit ve smlouvě, takže s tímto není problém a součásti darovací smlouvy by bylo i zřízení věcného břemene pro babičku resp. pokud už věcné břemeno zřízeno je, tak darování to taky nebrání a je možné darovat i s věcným břemenem

      Pro přípravu smlouvy potřebujeme informace o nemovitostech, které se mají převádět – můžeme udělat i výpis z katastru pokud nemáte aktuální informace. Dále potřebujeme osobní údaje účastníků, dárce, obdarovaný a osoba oprávněná z věcného břemene (babička). U věcného břemene potřebujeme ještě rozsah tj. co přesně bude babička užívat, kdo bude hradit náklady na provoz nemovitosti a její opravy (tj. zda oprávěná z věcného břemene nebo vlastník), lze i určit, že běžné náklady hradí oprávněný a větší náklady např. nad 25.000,-Kč vlastník apod.

      Po obdržení informací Vám připravíme návrh kupní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí.

      S úctou

      Odpovědět
  2. Zdeněk

    Dobrý den, je možné zřídit věcné břemeno přítelkyni, pokud nemám zkolaudovaný dům?
    Děkuji

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      pokud je dům zapsán v katastru jako rozestavěná stavba. Tak je možné použít rozhodnutí Nejvyššího soud, 22 Cdo 1664/2010, který stanovil, že podmínkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene není kolaudace předmětu smlouvy. Věcné břemeno spočívající v právu užívání rodinného domku (či bytu v něm) lze zřídit i v době, kdy stavba dosud nebyla kolaudována. Vznikem smluveného práva užívání vzniká oprávněným osobám právní nárok, který budou moci realizovat až po veřejnoprávním schválení dokončené a faktického užívání k povolenému účelu způsobilé stavby. Tento judikát je možné aplikovat i na nyní platný občanský zákoník.

      Z tohoto judikátu, vyplývá možnost, zřídit věcné břemeno a to i zápisem do katastru nemovitostí ještě předtím, než je stavba zkolaudována, ale aby mohlo být zapsáno do katastru měla by být už v katastru zapsána, alespoň rozestavěná stavba.

      Další možností je zřízení budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene, kdy se strany zaváží, že po kolaudaci uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene.

      Takže ano, obecně lze uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene k nezkolaudované stavbě.

      S úctou

      Odpovědět
  3. Nikola

    Dobrý den, prosím o radu.
    Vlastníme s přítelem každý polovinu pozemku na kterém jsme postavili dům.
    Do domu jsem vložila 30% a on 70% financí.
    Nyní jsme před zapisem do katastru a před uzavřením manželství.
    Nevím jak řešit vlastniství domu.
    Je vhodná předmanželská smlouva.
    Děkuji za odpověď.

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      v daném případě, pokud zde není jiný důvod, tak by bylo řešením ještě před uzavřením manželství upravit spoluvlastnické podíly na stavbě, tak aby spoluvlastnické podíly odpovídaly vloženým prostředkům tj. vy budete vlastnit 7/10 a přítel 3/10 domu.

      S úctou

      Odpovědět
  4. Miroslava

    Dobrý den, prosím, chtěla bych se zeptat, jak je to s darovací smlouvou.
    Chtěla bych darovat svůj byt vnučce, ale…
    Vnučce je pouze 6let a v dotyčném bytě žiji já. Lze z mé osoby udělat břemeno ve smlouvě (na dožití)?
    A lze ve smlouvě nějak ošetřit, aby matka mé vnučky, po mé smrti a neplnoletosti vnučky, byt neprodala?
    Moc děkuji za odpověď.

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      darování a zřízení věcného břemene není problém sepsat. Ale problém je s věkem vnučky, kde by bylo nutné mít souhlas opatrovnického soudu za nezletilou, a to je proces, kde se musí kromě darovací smlouvy připravit návrh na soud, aby soud udělil souhlas s přijetím daru. Pak by se teprve mohl podat návrh na katastr a vlastnické právo by přešlo na vnučku. Pak je zde další problém, protože někdo musí za vnučku při správě nemovitosti jednat a to by byli v jednoduchých záležitostech zákonní zástupci (rodiče) a v podstatnějších věcech by za vnučku, opět musel jednat soud.

      Osobně s ohledem na věk vnučky mi přijde vhodnější ten byt nikoliv darovat, ale sepsat závěť nebo zřídit odkaz tj. pouze v případě Vaši smrti, by se vlastníkem stala přímo dcera tj. byt by nedědili zákonní dědicové podle zákona, ale byt by připadl přímo vnučce. U tohoto institutu je další výhoda, že můžete závěť kdykoliv měnit u darování to nelze. Pokud by se závěť udělala s notářem, tak je prakticky nenapadnutelná a závěť bude o notáře rovněž uložena, takže by nehrozilo, že by se závěť ztratila.

      Jsme Vám schopni připravit jak darování, tak závěť s notářem.

      S úctou

      Odpovědět
  5. Libor

    Dobrý den,
    po příjemné zkušenosti z poslední zakázky se na Vás opět obracím s prosbou o cenovou nabídkou na vyhotovení darovací smlouvy. Bližší popis k darovací smlouvě:
    1) Bude se jednat o převod 1/2 bytu z mého bratra na mne.
    2) Bratr nabyl podíl ke konci roku 2006.

    Děkuji a s pozdravem,

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Děkujeme moc za zprávu a cena by byla stejná jako u minulé smlouvy – 5000,-Kč plus DPH, pokud Vám to takto vyhovuje. K sepsání bude potřeba údaje o bytu a společných částech budovy a pozemku (ty jsou většinou na jiném LV) a pro jistotu i údaje o bratrovi, někdy nejsou v katastru ty nejnovější. Můžeme si případně udělat i aktuální výpisy z katastru, ale ty jsou placené, podle počtu stran, tj. katastr účtuje 50,-Kč za stránku. Budete tam chtít kromě darování ještě něco dopsat? Předkupní právo, věcné břemeno nebo něco jiného? Pokud by Vás ještě něco zajímalo, tak Vám mohu případně dnes odpoledne ještě zavolat.

      S úctou

      Odpovědět
  6. Jitka

    Dobrý den,
    chci darovat dceři 1/2 nemovitosti a současně zřídit služebnost užívání této 1/2 nemovitosti pro mne a manžela. Druhou 1/2 nemovitosti vlastní syn bez omezení (dříve jsem mu darovala 1/2 nemovitosti). Je potřeba pro zřízení služebnosti souhlas syna?
    Děkuji

    Odpovědět
    • Petr Budzinski

      Dobrý den,

      Předpokládám, že jste spoluvlastníky ½. Pak ano budete potřebovat souhlas syna, protože o podstatných věcech rozhodují společníci společně a dále katastr bude chtít mít na smlouvě podpis obou spoluvlastníků.

      Věcné břemeno nemusí být na celé nemovitosti, lze ho definovat a napsat i tak, že se bude týkat pouze např. bytu v podkroví apod. tj. on bude mít jistotu, že v jeho části, kterou například užívá žádné věcné nebude a bude pouze v části kterou užíváte vy. Nemovitost lze i rozdělit na jednotky nebo pokud je reálně dělitelná a má například samostatné vchody lze nemovitosti i rozdělit tj. že nebude spoluvlastníky, ale každý bude vlastnit část nemovitosti. Tyto postupy jsou ale docela náročné a někdy nejdou provést hodně záleží o jakou nemovitost se jedná.

      V případě dotazů mi klidně zavolejte.

      S úctou

      Odpovědět

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Související články

Ochrana obchodního tajemství – klíč k vašemu podnikání

Ochrana obchodního tajemství – klíč k vašemu podnikání

V současné době, kdy informace představují jeden z nejcennějších aktiv vaší firmy, je ochrana vašeho know-how, obchodního tajemství a důvěrných informací nezbytná pro udržení konkurenční výhody. Co je obchodní tajemství? Obchodní tajemství zahrnuje cenné informace,...