Advokátní úschova při převodu nemovitosti: jak správně sepsat a zkontrolovat smlouvu o úschově
Při převodu nemovitosti bývá advokátní úschova jedním znejdůležitějších nástrojů, který chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.Správně sepsaná smlouva o úschově a volba důvěryhodného advokáta mohourozhodnout o tom, zda transakce proběhne bezpečně a bez rizik.
V praxi však mnoho lidí uzavírá smlouvu o úschově bezpodrobné kontroly nebo ji podepisuje podle vzoru realitní kanceláře, což může být velká chyba.
Co je advokátní úschova
Advokátní úschova je smluvní institut podle zákona o advokacii a občanského zákoníku, kdy advokát přebírá peníze, listiny nebo jiný majetek do úschovy a vydává je oprávněné osobě po splnění předem sjednaných podmínek.
V praxi jde nejčastěji o situaci, kdy kupující složí kupní cenu na účet advokátní úschovy a advokát peníze uvolní prodávajícímuaž po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Jak úschova chrání obě strany
- Kupujícího, protože jeho peníze jsou uvolněny až po zápisu do katastru.
- Prodávajícího, protože má jistotu, že kupní cena je skutečně složena a zajištěna dříve, než předá nemovitost.
Úschova tak vytváří neutrální prostředí, ve kterém advokátplní roli schovatele a garanta dohody mezi oběma stranami.
Na co si dát pozor při sepisu smlouvy o úschově
- Kontrola advokáta
Ověřte, že je advokát zapsán v seznamu České advokátní komory (ČAK) a nemá pozastavený výkon advokacie ani výkon správy cizího majetku. - Účet úschovy
Peníze musí být vedeny na zvláštním účtu označeném jako „advokátní úschova“, a pro každou transakci musí být zřízen samostatný účet. Advokát nesmí vybírat ani vkládat hotovost a musí vést úplnou dokumentaci o pohybu peněz. - Podmínky výplaty z úschovy
Tyto podmínky musí být popsány přesně – advokát nesmí vyplatit prostředky dříve, než jsou splněny všechny právní kroky. Typicky se požaduje:
- originál nebo elektronický výpis z katastru nemovitostí, kde je kupující zapsán jako výlučný vlastník,
- žádné zástavní právo, věcné břemeno nebo poznámka v částech C a D listu vlastnictví,
- Rozdělení odpovědnosti
Je vhodné, aby v kupní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že kupující splnil svou povinnost složením kupní ceny do úschovy a že riziko ztráty přechází na prodávajícího, případně pokud advokáta vybral kupující, tak by měl riziko nebezpečí nést kupující tj. splněno bude až v okamžiku výplaty peněžních prostředků z úschovy. - Odměna advokáta
Doporučuje se sjednat ji písemně, včetně určení, kdo ji hradí a kdy je splatná.
Jak můžete úschovu kontrolovat
Díky povinnostem podle usnesení ČAK č. 7/2004 Věstníkuadvokát:
- hlásí každou úschovu do Elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou,
- informuje banku o kontaktních údajích složitele a oprávněného,
- zajistí, že banka klientům zasílá notifikace o pohybu na účtu úschovy.
Pokud potvrzení od banky nedostanete, může to znamenat porušení povinností advokáta – v takovém případě je možné kontaktovat Českou advokátní komoru.
Pojištění a Garanční fond ČAK
Každý advokát je ze zákona pojištěn pro případ škody způsobené při výkonu advokacie.
Pokud by i přes to došlo ke zpronevěře, mohou být klienti odškodněni z Garančníhofondu ČAK.
Shrnutí a doporučení pro klienty
- Vždy chtějte trojstrannou smlouvu (kupující – prodávající – advokát).
- Trvejte na tom, aby výplata proběhla až po čistém výpisu z katastru.
- Nechte si ověřit advokáta a jeho zápis u ČAK.
- Ve smlouvě jasně určete, kdo nese riziko úschovy a kdy je splněna povinnost zaplatit kupní cenu.
Potřebujete zkontrolovat nebo sepsat smlouvu o úschově?
Pokud kupujete nebo prodáváte nemovitost, je vhodné nechat smlouvu o advokátní úschově zkontrolovat zkušeným právníkem.
KLB Real připraví nebo přezkoumá smlouvu tak, aby odpovídala všem právním předpisům a chránila Vaše zájmy.
Kontaktujte nás pro právní kontrolu smlouvy o úschově nebo návrh nové smlouvy při převodu nemovitosti.
